◎ 今年中国楼市的市场消费主体已经由自住需求，转向改善性需求、投资性需求以及担忧通胀的防御性需求。

◎ 很多学者常犯的一个错误，就是能理性地看到泡沫存在，但是通常对市场非理性状态的持续时间估计不足。

◎ 有一种错误的观点认为，开发商手上存量减少，开工量又不够，明年可能会供不应求，房价就会涨，所以有很多人买房是在囤房。

◎ 房价越涨，买的人越多，只能说明投机需求已经主导市场，这就是泡沫。在中国很多城市，地价已经超过建造成本，这是典型的泡沫价格，这种泡沫是必破的。

 

黄金老：这轮全球金融危机之后，中国只有两种资产价格没有跌，一种是黄金，另一种是房地产。黄金与地产的价格非但没降，反而逆市上升。今年4月迄今，国内主要城市房地产价格均呈现较快的上升势头。对今年房地产市场的形势，各位嘉宾有何看法？

陈国强：中国楼市去年持续低迷，今年却异常火热，反转速度之快，出乎业内外大多数人的意料。今年上半年，关于房地产市场的几组数据呈现强烈的对比。

对比之一：消费信心高涨，投资信心减弱。年初以来，在政府鼓励住房消费的政策引导下，主要城市的市场成交量增长速度快，成交金额增长幅度高，消费信心上升明显。今年前7个月，全国70个大中城市，普通商品房交易量同比增长7%以上，成交金额同比增长超过60%。相比之下，房地产企业的投资信心较弱。前7个月，房地产开发投资同比增长11.6%，而2000年以来，这一数字都在20%以上。而且，去年10月份开始，房地产开发投资增长低于全国城镇固定资产投资的增长。企业对土地购置的热情，到7月份为止同比下降25%；而新开工土地面积的指标到7月份一直是高增长。从这几个指标来看，房地产企业对未来市场的预期并不看好。

对比之二：市场第一季度遇冷，第二季度转热，可谓冰火两重天。一季度，房地产市场低迷；二季度，特别是6月份以后，土地市场接二连三出现了很多“地王”项目。

对比之三：市场消费主体由自住需求转向改善性需求、投资性需求，以及担忧通胀的防御性需求。由于去年年底以来，政府出台鼓励住房消费政策，同时，企业普遍采取让利促销的做法，将近20个月的等待后，观望人群开始陆续选择买房。所以今年前4、5个月，需求主体以自住为主。随着市场的回暖，5、6月份以后市场的需求主体转换为改善性需求、投资性需求，以及担忧通胀的防御性需求。最近，在上海、北京等城市，很多高端豪宅项目热销。上海浦东新河湾8月8号开盘当天成交40个亿，创下中国房地产市场成交量纪录。“汤臣一品”从2005年开盘到2009年，总共才销售了4套，今年7月份一个月就销售了近30套。

对比之四：住宅市场回暖，而商业地产、工业地产低迷。今年以来，住宅市场呈现非常明显的整体回暖趋势。相比之下，商业地产、工业地产却比较低迷。前一段，某房地产专业网站进行一项跟踪调研，发现在北京200多个有代表性的商业地产中，有将近一半租金下降明显。

黄金老：关于地产泡沫，存在两种观点：一种认为，去年四季度和今年第一季度房地产投资增长率只有1%，同时全国固定资产投资增长率是28.8%，中国未来三年房地产会面临供应不足，目前房价上涨并不是泡沫；另一种认为，不存在房产供应不足的问题，现在的房价上涨是泡沫推动。各位嘉宾支持哪一个观点？

肇越：我想从两个角度来谈房地产市场。一是普通投资者如何看待这个市场；二是从家庭理财的角度，如何认识房产在家庭财产规划里所占的位置。

从普通投资者角度来看，房产市场是否值得投资，就看有没有泡沫，这个房子值不值这么多钱。判断是否存在泡沫最简单的方式，就是看租房和售房价格比。目前国内租房市场化程度非常高，反映的价格是比较真实的；而买卖房产市场存在各种信息不对称，同时受到产权制度的影响，价格往往偏差比较大。以北京市场为例，200万元左右的房子平均月租金大概4000元到5000元。拿200万元做任何投资，都能达到平均5%的回报率，远高于房租。既然如此，大家为什么还要去买房？实际上，买房者是把房子当作投资品，在赌房价上升。从家庭理财角度看，现在是一个全世界低利率的时期，月供压力很小；一旦利率上升，月供压力会迅速上升。

存在这些问题，为什么房价还会涨得这么厉害呢？通常货币投放增加之后，资金有两个去处：商品市场和资本市场，进入商品市场是通货膨胀，进入资产市场是资产价格上涨，这是流动性推动，跟需求没有关系。中国人口没有快速增加，居民收入也没有快速增长，住房需求不可能快速增长。

很多学者经常犯的一个错误，就是能理性地看到泡沫存在，但是对市场非理性状态的持续时间，通常估计不足。学者认为，市场既然偏离了合理价格，就应该迅速返回来。实际上，不论是股票市场还是房产市场，都会偏离之后还偏离，恢复周期比所有学者想象的都长。

王皓：现在有一种错误的观点，认为开发商手上存量减少，开工量又不够，明年可能会供不应求，房价还会涨。很多人买房是在囤房，如果他预期房价会涨，会一直屯下去，不考虑持有成本、按揭、租金收益，目的就是要搏资本利润；一旦对房价的预期改变了，就会抛出。可是房子的流动性非常不好，抛出的人多了，房价就会下降，越降越抛，形成恶性循环。

曹建海：出现供应不足说，是因为一些城市出现了库存消化过快现象。原计划20年消化的，现在几个月就消化掉了。我的判断正好相反，这不是供应不足，而是投资泛滥！

我们要区分住宅地产与商业地产的需求差异。商业地产是有纯粹需求的，住宅需求在很大程度上则跟价格相关。对于没有购买力的人来说，所谓住房需求就是要一个床位，可以租，可以买旧的，可以买位置偏的，可以买小的，甚至买小产权房。消费者确实存在，只能说他们有购房欲望，但未必都有购买能力。房价越涨，买的人越多，只能说明投资需求已经主导市场，这就是泡沫。怎么来判断泡沫，有一个最简单的标准：在中国很多城市，地价已经超过建造成本，这是典型的泡沫价格。泡沫价格导致了房地产售价过高，只能由投机者来购买。一旦投机者找不到“击鼓传花”的下家，就像当年的海南一样，不管成本有多高，泡沫都会崩溃。中国现在正在重蹈日本泡沫破灭的覆辙。日本经济曾经保持了数十年的高增长、低通胀，然而，从1991年起，日本经济突然陷入崩溃，房地产价格狂跌，多家日本大银行宣布破产。现在的中国与当年的日本经济很类似：都是出口导向型经济，并在出口锐减的时候，用刺激经济的扩张性财政政策，进行大量公共投资，并推行低利率政策，这些因素导致地产价值升值。根据公开数据，北京住宅地产价值7.2万亿人民币，大约是北京GDP的7倍；而当年日本泡沫最严重的时候，房地产价值也只是GDP的3倍。中国现在完全步了日本的后尘。这种泡沫是必破的。

 

◎ 而本意上讲，银行在房地产信贷方面越来越谨慎。中国的银行正在学习冷静地思考问题，从自身风险和稳定的角度规范信贷投资，避免走日本或者美国次贷的后尘。

◎ 一些企业主对整个经济形势感觉不明朗，因此购买成套房产保值。用生产性资金去购买住宅，对房地产市场形成了快速的推动。

黄金老：1980年代后期，日本房地产价格快速上涨，一个重要因素是有大量机构购买者，当时日本的银行和企业大量购买住宅房地产，而中国目前还没有这样的现象。

曹建海：我不赞同这种说法，现在名义上是投机者买房，实际上他们只用很少的资金首付，然后从银行贷款，借助银行的资金大量吃进房地产。同时，由于前一段时间的放贷政策，银行大量工商业贷款也进了房地产业。现在中国是大量机构吃进房地产，跟日本一样，甚至可以说有过之而无不及。

黄金老：在房价上涨过程中，银行扮演着什么样的角色？关于银行贷款对房地产价格的助推作用，其他专家有没有不同意见？

李莹：一方面银行资金在推动房地产市场，另一方面银行自己也意识到了这个问题，采取了很多措施。银行多次规范开发贷款和个人按揭，就是希望控制风险以自保，防止过多资金投入房地产领域。2008年11月，由于宏观形势变化，房产开发企业的项目资金从40%降到20%，个人贷款首付也从30%降到20%，都对市场起到了推动作用。但这是银行为配合整个经济发展做出的调整，而本意上讲，银行在房地产信贷方面越来越谨慎。中国的银行正在学习冷静地思考问题，从自身风险和稳定的角度规范信贷投资，避免走日本或者美国次贷的后尘。

黄金老：北京市场房价已经很高，一套房子一般都超过200万，付20%也要40万，目前究竟是哪些人在买房？作为银行专业人士，有没有发现有客户一下买10套房子的情况？

李莹：北京住宅的供给非常丰富。从高端公寓、别墅、精装修住房到经济适用房，不同类型的房子，面对的购买者完全不同。高端品牌社区的购买者非常稳健，他们不用通过银行贷款，往往一次性付清房款。他们中很多人买房确实不是为了自住，而是投资。中档楼盘一般是企业中层或小企业主在买。普通商品房的购买者则是白领以上的客户群。小户型多是年轻白领在买。经济适用房则是普通老百姓在买。

黄金老：有一部分企业主对整个经济形势感觉不明朗，他们用生产性资金购买成套房产保值，显著推动了房地产市场。在2000年，亚洲金融危机之后，低增长、弱通胀、低就业、低收入，但是股市、房地产价格上行，也出现过这一现象。

 

 

◎ 未来房价走势，还需要结合特定城市、特定区域，甚至具体项目，才能更有针对性一些。

◎ 现在流行一种错误观点，认为买房防通胀。历史经验证明，房地产只能预防温和的通胀，在严重甚至恶性通胀面前，则可能是一个非常差劲的资产。

◎ 房价仍然是稳中趋升，今年下半年的升势会比较平缓。

◎ 中国由于独生子女政策，人口老龄化更为加速，未来对住房的需求可能会逐渐减少。

黄金老：未来房地产价格走向如何，会继续上升还是就此平稳甚至有所下跌？哪些因素会影响价格走势？

陈国强：无论是针对股票还是房地产，做预测都是高风险、高难度的工作。房地产区域性差距非常明显。未来房价走势，需要结合特定城市，特定区域，甚至具体项目，才能更有针对性一些。

如何给投资者一个比较明晰的建议呢？我觉得要考虑几方面的因素：一是时机的选择。这需要观察外部宏观经济情况、当地经济状况，以及当地房地产市场的运行状态。第二是地段的选择。不同的人对于区域的选择是有明显差异的。第三是产品的选择，新房或二手房，是否小户型、位置远近，都是要考虑的。

还有一些因素也要考虑：一是买房动机，自住为主还是投资为主，或者是自住加投资兼而有之。二是开发商的资质，包括其开发经验、行业地位、品牌诚信情况。还有小区配套、户型选择、物业服务、价格因素、教育因素、交通因素等。

所以，买房要结合特定消费者、特定家庭，对区域的选择，对单价、总价的承受力等情况进行比较全面的评估。

肇越：现在流行一种错误观点，认为买房子可以防通货膨胀。历史经验证明，房地产可以防通胀，前提是面对温和通胀；在严重通胀下，则可能是一个非常差劲的资产。房产既是家庭的一项主要资产，也是一项主要负债。很多家庭需要按揭贷款，一旦出现高通胀，银行会加息，月供上升，违约率也会随之上升，银行会收回断供的房产并拍卖，导致房价下降。另外一个原因就是房产流动性很差。

有人认为，长期持有房子，房价总体来说会上涨。但由于计划生育政策的影响，中国将会出现房子多、有购买能力和意愿的人群少的情况，这有可能是中国未来房产市场的长期现象。

黄金老：今年，房地产价格上涨的推动力有三：一是银行信贷资金。2006年，全国银行住房贷款新增2000亿左右，2007年这一数字接近8000亿，2008年大约7000多亿，而2009年上半年就达到了7000多亿。二是企业的生产型资金，很多企业将生产型资金投入了房地产，特别是央企创造了很多“地王”。三是个人自有资金，这部分增长相对缓慢。如果让我来做判断，房价仍然是稳中趋升，今年下半年的升势会比较平缓。

王皓：过去10年间，中国经济一直高速增长，城市化进程不断加快，人口高峰期到来，房价一直在上涨，所以很多人认为还会涨下去。实际上，日本房价在1990年代到达顶峰后回落，一个重要原因，就是人口的老龄化。中国由于独生子女政策，人口老龄化更为加速。有数据表明，2005年，100个工作的人需要养活16个老人；2025年，100个工作的人需要养活32个老人；而到2050年，100个适龄工作人要养活41个老人。就这种趋势来看，以后对住房的需求可能会逐渐减少。

 

 

◎ 银行贷款这个杠杆是一把双刃剑。房价上涨的时候可以放大收益，房价下跌也会放大损失，甚至会出现负资产。如果看好房地产市场，股票可以作为一种替代的投资工具。

◎ 购买房产一般会持有较长周期，而股票的价格波动太大，很难持有较长周期，也很难在最高点卖掉。在中国买股票是不能贷款的，但买房可以贷款，有杠杆效应。

黄金老：各位嘉宾对房价未来涨跌空间的判断都有所不同，那么如果把房产作为一种投资工具，它具有哪些特征，目前进行房产投资的时机又是否合适呢？

王皓：房地产这个投资工具有两个特征：第一，流动性不大。在二手房市场买卖房子，不是一天两天就能完成交易的。第二，银行贷款这个杠杆是一把双刃剑。房价上涨的时候可以放大收益，房价下跌也会放大损失，甚至会出现负资产。另外，房地产市场存在着严重的信息不对称，购房者是相对弱势群体。中央政府希望房价适度增长，而不是暴涨暴跌。地方政府主要的财政来源是土地收入，一定不希望房价跌。开发商控制房价的操作方法就更多了。

我们在做投资理财的时候，一定要考虑理财目标是什么。如果这笔钱打算养老用，那么可以考虑把房产作为一个投资工具；如果只是做短期资金管理，到房市去投资就不太合适。中国的房产投资都是大额投资，占用家庭大部分的资金，有风险存在，显然不符合分散投资的理念。

如果看好房地产市场，准备投资，房地产股票可以作为一种替代的投资工具。去年，在香港上市的富力地产股票最低跌到2.3港币，今年最高涨到19港币。从去年10月底到现在，很多港股的房地产股票都达到500%～1000%的增长率，A股市场同样如此。虽然股票市场不能做杠杆，但回报也相当可观，同时股票投资的流动性要比直接购买资产好得多。

黄金老：我也提醒大家注意几个问题：第一，购买房产一般会持有较长周期，而股票的价格波动太大，很难持有较长周期，同时也很难在最高点卖掉。第二，在中国，目前买股票是不能贷款的，但买房可以贷款，有杠杆效应。此外，我想再问一下，如果确定要买房，目前贷款政策怎样？应该如何选择合适的贷款方式？

李莹：现在买房贷款比较普遍，但是需要清楚，只有购买首套房才能享受首付20%。如果是购买第二甚至第三套住房，首付就要40%。依据最近的政策，改善型购房也可以享受首套房利率。所谓改善型购房，是指原来的居住面积小于当地平均居住面积，以北京为例，人均居住面积是27.17平米，低于这个数字购买第二套房可以享受20%首付。

选择贷款方式，一定要先考虑个人的承受能力。银行规定，借款人月还款额不能超过月收入的50%，以此购房人可以计算出自己的还款能力，再计算能够贷多少，最后去选择合适的房子。贷款期限最长为30年，银行会考虑贷款人年龄，通常要求在贷款到期的时候不能超过65岁。